向兢 白玲等
泡沫只有破了才能证明是泡沫
美联储前主席格林斯潘的这句话，用于中国的房地产市场再合适不过了。
在全球经济一片低迷中，中国的房价却不断上涨，很多地区的房价已经超过2007年的最高点。
2008年凄惨冷淡的楼市在2009年不仅仅是回暖，简直是狂热了。2009年11月份，北京的一手房和二手房均价都已达到历史最高点。中国不动产研究中心监测的北京商品住宅的成交均价，在11月达到了18088元／平方米的高位，新开盘项目的均价升至17550元／平方米。2009年全年北京商品房均价上涨幅度超过60%，是北京GDP涨幅的6倍多。
国际通行的衡量房价是否合理的两个重要标准——房价租售比和房价收入比，在疯狂的中国房市面前基本失效。“房价租售比”是国际通行的、用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数值比例，以单套月租与其总价的比值，衡量租金与房价是否有着合理的差距。一般而言，国际标准的房产租售比为1：100到1：200，但北京的租售比从2004年以来一直偏离这一数值，目前北京的租售比更是严重背离了安全线。2009年11月北京楼市租售比再创纪录，首次突破了1：500，达到1：525，部分区域甚至达到了1：700。所谓“房价收入比”，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据，截至2009年7月，北京市的房价收入比已达27：1，相当于夫妻双方不吃不喝努力27年才能买到一套房，超出国际平均水平5倍。
一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的购买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者。随着价格的上涨，常常出现预期的逆转和价格的暴跌，由此导致金融危机。这是美国经济学家查尔斯·P.金德尔伯格对泡沫经济的解释。
中国的房地产此时正呈现并承受着泡沫经济的高度风险。全国房价基本呈持续性上涨甚至暴涨的趋势，商品房价格涨幅远超过居民收入的增幅，土地价格越炒越高，“地王”频现，房地产商大手笔拿地建房，负债率普遍持续上升，房价收入比和房价租售比极端不合理……种种现象的背后，是住房成为像股票一样的资本运营品，在投机者的“看高”预期和社会普遍的“恐慌性购房”中，被赋予了过多的虚拟价值，使其远远背离了其真正价值。这其中的价值差日益扩大，构成了愈来愈膨胀的泡沫。
国企拿地不差钱与地方的“土地财政”
房价的上涨使得开发商的热情重新高涨，他们早忘了2008年的寒冬刚刚过去。北京、上海、重庆等地“地王”频现，不仅北京、上海，在深圳、宁波等城市，“地王”也相继出现，其出手之阔绰、声势之浩大，无不令人震惊。
然而，更令人惊讶的是，国企和央企竟然成了这波疯狂拿地的主力。在实业经济尚未全面恢复的情况下，除了传统的国企地产企业，那些原本从事钢铁、电子、粮食、能源等行业的国有企业，也纷纷迈进或准备进军房地产行业。
这些央企或是大国企背景的地产企业的大手笔，将大部分民营资本挤到二三线城市。美联物业市场研究部的统计数据显示，北京2009年出让的住宅用地中，民营企业拿地建筑面积为423.7万平方米，成交价167.9亿元，而国企拿地建筑面积为654万平方米，共计417.3亿元。在2009年住宅类地块总投资中，国企占到了71%，远远超过民企的29%。无怪乎SOHO中国董事长潘石屹在竞拍广渠路15号地铩羽而归后感慨：“现在地王都是央企。”“地王”频现带来的直接后果便是楼面价高涨，甚至超过了同区域当年在售楼盘的销售价，这种“面粉比馒头贵”的现象很可能导致面粉和馒头轮番比着涨价，压力最终仍将转移到购房者身上。
国企拿地之所以“不差钱”，是因为2009年信贷资金大量流向国企，特别是一些国有大中型企业。2009年上半年国家巨额放贷之时，大量在经济回暖中并不缺钱的企业还是拿到了大量贷款。房地产业的复苏和价格的上涨，使得大量资金流向楼市、地市。而国企强悍入市，是抬高地价、加快房价上涨的重要原因。更令人担忧的是，一些国企的主业并不是房地产，却频频制造“地王”，这将加剧市场的泡沫化和非理性程度。
然而，一个巴掌是拍不响的。
事实上，近年来土地出让金收入成为地方财政收入的重要来源。中国指数研究院发布的《2009年中国土地出让金年终盘点报告》称，2009年中国土地出让金总金额达1.5万亿元。土地出让金已成为许多地方政府财政预算外收入的最主要来源。一些地方的土地出让金甚至占到了政府财政收入的60%，个别市县达90％左右。
